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sous occupation

  • certains locataires seront obligés de changer de lieu d'habitation

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    pour certains locataires:  loi Boutin loi chagrin

    selon la loi Boutin tout locataire  en sous occupation d'un logement social peut être invité par son bailleur à déménager dans un logement plus approprié à sa situation

    le bailleur doit à cet effet proposer au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins.

    «  le locataire ayant refusé trois offres de relogement, faites par le bailleur  et qui respectent les conditions de confort, d’éloignement et répondant aux besoins du locataire  ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux.

    À l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués

    en clair : tout locataire  en sous occupation et qui refuse trois propositions de logement " en bon état d'habitation, remplissant les conditions d'hygiène normales et correspondant à ses besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à ses possibilités  pourra faire l'objet d'une expulsion

    voir mon analyse sur la loi Boutin en cliquant ici .

    voir tous les articles sur le sujet dans le catégorie  droit et logement clic ici

     

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    dans son immense mensuétude le législateur n'applique pas ce principe

    • aux locataires âgés de plus de soixante-cinq ans
    • aux locataires présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles ou ayant à leur charge une personne présentant un tel handicap
    • selon des modalités définies par décret, aux locataires présentant une perte d'autonomie physique ou psychique, ou ayant à leur charge une personne présentant une telle perte d'autonomie.

    Il ne s'applique pas non plus aux logements situés dans les zones urbaines sensibles définies au 3 de l'article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire.

     

    selon les termes stricto sensu de la loi , si le locataire ne souffre pas  d'une perte d'autonomie physique ou psychique,il ne peut pas s' opposer au relogement.

    le décret (n°2009-984) du 20 août 2009 a précisé   la notion de perte d'autonomie physique et psychique

     

    selon ce décret  les personnes présentant une perte d'autonomie physique ou psychique au sens de l'article L442-3-1 sont :
    - les personnes mentionnées aux 3° et 4° de l'article L322-3 du code de la sécurité sociale. Il s'agit de la personne reconnue atteinte d'une des affections, comportant un traitement prolongé et une thérapeutique particulièrement coûteuse, inscrites sur une liste établie par décret, lorsque les deux conditions suivantes sont cumulativement remplies : le bénéficiaire est reconnu atteint par le service du contrôle médical soit d'une affection grave caractérisée ne figurant pas sur la liste mentionnée ci-dessus, soit de plusieurs affections entraînant un état pathologique invalidant ; et cette ou ces affections nécessitent un traitement prolongé et une thérapeutique particulièrement coûteuse.
    - et les personnes bénéficiant d'une pension d'invalidité versée par un des régimes de sécurité sociale.

     

    il s'agit donc des personnes qui souffrent de pathologies graves et invalidantes ou affections de longue durée

    Une affection de longue durée exonérante est une maladie qui nécessite un suivi et des soins prolongés (plus de six mois) et des traitements coûteux ouvrant droit à la prise en charge à 100 %. Il s'agit :

    • des affections de longue durée inscrites sur une liste établie par le Ministre de la Santé (liste des A.L.D. 30) :
      - accident vasculaire cérébral invalidant ;
      - insuffisances médullaires et autres cytopénies chroniques ;
      - artériopathies chroniques avec manifestations ischémiques ;
      - bilharzioze compliquée ;
      - insuffisance cardiaque grave, troubles du rythme graves, cardiopathies valvulaires graves, cardiopathies congénitales graves ;
      - maladies chroniques actives du foie et cirrhoses ;
      - déficit immunitaire primitif grave nécessitant un traitement prolongé, infection par le virus de l'immuno-déficience humaine (VIH) ;
      - diabète de type 1 et diabète de type 2 ;
      - formes graves des affections neurologiques et musculaires (dont myopathie), épilepsie grave ;
      - hémoglobinopathies, hémolyses, chroniques constitutionnelles et acquises sévères ;
      - hémophilies et affections constitutionnelles de l'hémostase graves ;
      - hypertension artérielle sévère ;
      - maladie coronaire ;
      - insuffisance respiratoire chronique grave ;
      - maladie d'Alzheimer et autres démences ;
      - maladie de Parkinson ;
      - maladies métaboliques héréditaires nécessitant un traitement prolongé spécialisé ;
      - mucoviscidose ;
      - néphropathie chronique grave et syndrome néphrotique primitif ;
      - paraplégie ;
      - périartérite noueuse, lupus érythémateux aigu disséminé, sclérodermie généralisée évolutive ;
      - polyarthrite rhumatoïde évolutive grave ;
      - affections psychiatriques de longue durée ;
      - rectocolite hémorragique et maladie de Crohn évolutives ;
      - sclérose en plaques ;
      - scoliose structurale évolutive (dont l'angle est égal ou supérieur à 25 degrés) jusqu'à maturation rachidienne ;
      - spondylarthrite ankylosante grave ;
      - suites de transplantation d'organe ;
      - tuberculose active, lèpre ;
      - tumeur maligne, affection maligne du tissu lymphatique ou hématopoïétique ;
      * La liste des 30 affections de longue durée (ALD 30) est fixée par le code de la sécurité sociale (art. D 322-1) ;
    • des affections non inscrites sur la liste et répondant aux critères suivants : forme évolutive ou invalidante d'une affection grave caractérisée pour des soins d'une durée prévisible de plus de six mois ;
    • et des polypathologies invalidantes nécessitant des soins continus d'une durée prévisible supérieure à six mois.

    Afin de justifier de sa situation, le locataire doit transmettre au bailleur la notification de la prise en charge établie par les services de la caisse primaire d'assurance maladie ou le titre de pension qui lui a été délivré par l'organisme en charge de son régime d'invalidité

    A défaut de présenter les justificatifs nécessaires, le locataire  devra accepter une offre de relogement dans le cadre de la procédure de réduction des sous-occupations de logements à loyer préférentiel.

    le décret a abandonné la notion de perte d'autonomie, qui renvoie au code d'action sanitaire et social et est déterminée en fonction d'une grille réglementairei


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    Marie-Noëlle Lienemann, ministre du logement sous les gouvernements Bérégovoy et Jospin, dresse dans ce livre un constat sans concession de l'état du logement en France. Elle dénonce les scandales des loyers, de la spéculation immobilière, des fantastiques profits accumulés par les grands fonds d'investissements souvent étrangers.
    Elle dénonce aussi le scandale de l'exclusion, scandale de l'enrichissement des marchands de sommeil, scandale des cautions toujours plus élevées tandis que la précarité de l'emploi est un handicap absolu pour devenir locataire, scandale des quartiers qui ne voient jamais venir les améliorations annoncées, des démolitions qui ne sont pas compensées par des reconstructions de logements sociaux, scandale des ventes à la découpe qui rejettent des centres les habitants qui n'ont pas les moyens d'acheter et aussi l'absence de constructions de logements sociaux qui accélère la ghettoïsation. Bref, la crise du logement est là. Nous sommes tous touchés ou le serons à travers notre vie ou celle de nos enfants. Marie-Noëlle Lienemann tire la sonnette d'alarme pour que les politiques cessent de faire l'autruche, sortent de leur bulle ! Ainsi, la bulle immobilière n'a pas eu l'air de traumatiser M. Gaymard ou même M. Coppé dans son très grand logement de fonction. Elle dresse un bilan critique de l'action du gouvernement, de ses annonces sans suite, de ses cadeaux aux plus favorisés sans répondre aux besoins de la majorité des français.
    Sans complaisance sur l'action passée de la gauche, elle appelle à ne pas nous résigner ; une autre politique est possible, elle en trace le chemin.

    Marie-Noëlle Lienemann a été ministre déléguée au Logement de 1992 à 1993 puis secrétaire d'État au Logement en 2001-2002. Elle est l'auteur de Ma part d'inventaire (2002) et de Non et après ?


  • Notion de sous occupation d'un logement

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    Un grand merci à notre lecteur Fred qui a  apporté des précisions sur les textes fort complexes du code de la construction ( qui encore une fois n'est pas mon domaine d'expertise)


    selon l'article qui suit voici les normes d'occupation :

    Article R641-4

    Sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, non compris les cuisines, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

    Ne sont pas considérées comme pièces habitables pour l'application du présent article les pièces effectivement utilisées pour l'exercice d'une fonction publique élective ou d'une profession et indispensables à l'exercice de cette fonction ou profession.

    Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré :

    - l'occupant et son conjoint ;- leurs parents et alliés ;- les personnes à leur charge ;- les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ;- les personnes titulaires d'un contrat de sous-location.



    Fred a également envoyé les échanges lors du débat de la loi et MME boutin s'est engagé à ce que ce décret ne soit pas modifié
    que vaut cet engagement ? je reste trés  dubitative
    je mets ci- apres les informations communiqués par notre lecteur

    Comme élément d'information sur cette question, nous disposons de l'échange entre la députée Martine Billard, qui s'interrogeait à ce sujet, le rapporteur du texte à l'Assemblée nationale et la ministre. Je le reproduis ici (Première séance du lundi 9 février 2009, extrait du Compte rendu intégral des débats) :

    Mme Martine Billard : "(...)J'ai soulevé le problème du décret fixant les critères de sous-occupation. En effet, aux termes du décret actuellement en vigueur, [le Code de la construction mentionne la possibilté pour le bailleur de proposer au locataire une mutation en cas de "sous-occupation", sur une base volontaire. La procédure a été peu utilisée, en raison de rigidités d'ordre administratif, atténuées depuis, d'ailleurs. Ce qui montre que l'on pouvait envisager une procédure qui ne soit pas fondée sur la contrainte. Une autre raison est la non-assurance, pour le locataire, d'emménager dans un nouveau logement avec un loyer inchangé. Car il faut savoir qu'il existe un nombre important de voeux de relogement, à la demande de locataires en "sous-occupation" eux-mêmes : ils souhaiteraient notamment un loyer plus faible, un logement situé à un étage moins élevé... Fred] un logement sous-occupé est un logement qui comprend deux pièces de plus que le nombre de personnes qui y vivent. Or un décret peut-être facilement modifié, sans être soumis au Parlement. Je souhaiterais donc que vous nous indiquiez si vous envisagez de maintenir le décret dans les mêmes termes ou si vous souhaitez le modifier.

    -Mme Christine Boutin, ministre du logement. Je ne vais pas aller contre la loi, madame Billard : le décret doit respecter la loi !

    -Mme Martine Billard. Justement, la loi ne définit pas la sous-occupation : elle renvoie, sur ce point, à un décret en Conseil d'Etat.

    -M. Michel Piron, rapporteur. Nous sommes d'accord !

    -Mme Martine Billard. C'est bien pourquoi je vous demande, madame la ministre, de prendre l'engagement de ne pas modifier les critères de la sous-occupation tels qu'ils sont fixés par le décret actuellement en vigueur.

    -Mme Christine Boutin, ministre du logement. Ils ne seront pas modifiés !"

    C'est donc sur cet engagement que nous en sommes restés, heureusement.
    Mais c'est là que l'on se rend aussi compte du cacartère absurde des ces approches purement comptables : ainsi des personnes se voient menacer de devoir quitter leur appartement parce qu'ils ont une "pièce en trop"... de 9 m2...
    En effet, la majorité a refusé, notamment lors des débats au Sénat, de vouloir intégrer au texte une référence au nombre de mètres carrés du logement... Or, suivant les époques de construction, il y a de grandes différences : d'une façon générale, plus les logements sont anciens plus leur surface est réduite...

    On voit ici toutes les limites, les difficultés et les risques que comporte une "rationalisation" excessive de ces questions, ignorante des conditions de vie des personnes et de leur histoire, surtout si elle débouche sur la mise en place de mesures coercitives...

    J'espère n'avoir pas été trop long...

     

  • sous occupation des logements en parc HLM

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    Je mets en ligne une étude de l'INSEE concernant l'occupation du parc HLM

    Je vous conseille de vous attacher plus particulièrement aux pages concernant les "normes "de sous occupation d'un logement HLM

    cliquez ici pour prendre connaissance de l'ensemble du document

    extrait

    Evaluer le nombre de pièces nécessaires à un ménage de composition donnée revêt fatalement un aspect subjectif. L’Insee a entrepris récemment une réflexion méthodologique approfondie (Minodier, 2006) en vue de la mise au point de nouveaux indicateurs de peuplement des logements, plus satisfaisants que celui en vigueur jusqu’à présent et qui datait des années soixante. Les deux indicateurs retenus pour cette étude sont issus de cette réflexion.
    Sont considérées comme pièces d’habitation les pièces telles que séjour, salon, chambre, ainsi que la cuisine si sa surface excède 12 m2. S’il existe une pièce partagée par une cloison

    provisoire ou une amorce de cloison, cette pièce est comptée pour deux. On ne compte pas comme pièces d’habitation les pièces telles que : entrée, couloir, salle de bains, WC, véranda,…
    indicateur A :
    Le nombre de pièces nécessaire est égal à une, plus une pièce pour chaque couple d’adultes (18 ans ou plus), plus une pièce pour chaque adulte non en couple, plus une pièce pour deux enfants s’ils ont moins de six ans ou sont du même sexe, plus une pièce par enfant dans le cas contraire. La cuisine, quelle que soit sa surface, n’est pas comptée comme pièce d’habitation. Les personnes seules vivant en studio sont réputées satisfaire cette norme. On considère qu’il y a sous-peuplement si le nombre de pièces effectif excède le nombre de pièces nécessaire, et on considère qu’il y a sous-peuplement prononcé si le nombre de pièces surnuméraires, rapporté au nombre de pièces nécessaires, excède un certain seuil (2/3). Le surpeuplement et le surpeuplement prononcé sont définis de manière symétrique (avec un seuil de -0,4).
    indicateur B (plus exigeant quant au nombre de pièces jugé nécessaire à un ménage de composition donnée7) :
    On raisonne en termes de nombre de chambres et non plus en nombre de pièces. Le nombre de chambres nécessaire à un ménage de composition donnée est évalué de la manière suivante : une chambre pour chaque couple d’adultes (18 ans ou plus), plus une chambre pour deux enfants de moins de six ans, plus une chambre pour chaque autre personne (enfant de 6 ans ou plus, adulte non en couple). On compte également une chambre pour chaque enfant hors domicile âgé de moins de 18 ans : il s’agit de tenir compte des enfants qui vivent habituellement en dehors du domicile mais qui peuvent être amenés à y séjourner de manière occasionnelle (enfants dont les parents sont divorcés…). Comme pour l’indicateur A, on considère qu’il y a sous-peuplement si le nombre de chambres effectif excède le nombre de chambres nécessaire, et on considère qu’il y a sous-peuplement prononcé si le nombre de chambres surnuméraires, rapporté au nombre de pièces nécessaires8, excède un certain seuil (2/3). Le surpeuplement et le surpeuplement prononcé sont définis de manière symétrique (avec un seuil de -0,4).
    Les tableaux I.4.a et I-4-b récapitulent ces deux indicateurs, dans quelques cas simples. Dans les deux cas, une famille mono-parentale avec n enfants est censée avoir besoin du même nombre de pièces ou de chambres qu’un couple avec n enfants.
    Ces deux indicateurs conduisent à considérer qu’une personne seule dans un logement de trois pièces (ou de deux chambres) est en situation de sous-peuplement prononcé. Ce résultat découle de l’axiomatique retenue pour la construction des indicateurs de peuplement (cf. Minodier, 2006), en particulier le choix de raisonner en écart relatif à la norme plutôt qu’en écart absolu. Ce choix est dicté par l’idée assez intuitive qu’une pièce en plus (ou en moins) apporte à chaque membre du ménage un surcroit (resp. une perte) de bien-être (i.e. d’utilité) d’autant plus important que les membres du ménage sont peu nombreux, car dans le cas contraire la pièce supplémentaire doit être partagée entre un grand nombre de personnes. De manière symétrique, on peut raisonnablement supposer, par exemple, que l’on « tient » plus facilement à quatre personnes dans un trois pièces qu’à trois personnes dans un deux-pièces. Il en résulte que les petits ménages passent plus rapidement du surpeuplement au sous-peuplement, lorsque le nombre de pièces s’accroît d’un nombre donné.
    7 i.e. conduisant à des taux de sous-peuplement plus faibles et des taux de surpeuplement plus élevés.
    8 Égal au nombre de chambres nécessaires, augmenté de une unité.
    INSEE, DOCUMENT DE TRAVAIL F0708 9
    INSEE, DOCUMENT DE TRAVAIL F0708 8

     

     

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