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rapport 2009

  • rapport du Conseil d'Etat sur le logement

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    280px-Conseil_d'Etat_Paris_close-up_2007_03_10.jpgsituation du logement en France. le rapport du Conseil d'Etat 2009 est riche d'enseignement

    un grand merci à notre ami lecteur Fred pour son commentaire sur l'avant dernier billet clic ici

    le conseil d'état consacre un large volet dans son rapport 2009 sur le logement

    je l'ai lu voici quelques extraits

     

     

     

    la France devient progressivement un pays de propriétaires, conformément aux aspirations dominantes de sa population et aux objectifs politiques parfois affichés.
    si le parc social a beaucoup augmenté jusqu’en 1975 , le rythme des constructions a nettement faibli depuis lors et ce parc reste insuffisant au regard de l’ampleur de la demande

    le parc social, accueille près de 5 millions de locataires en 2006 contre 3,3 en 1984

    depuis la fin des années 1980 la dynamique de construction du parc social est défavorable( entre 1999 et 2005, 60 % des constructions neuves ont été réalisées en vue de l’acquisition, 26 % pour le locatif privé et seulement 13 % pour le parc social)

    Le stock de logements atteint 32 millions d’unités fin 2006

    - 57 % de maisons individuelles et 43 % de logements en immeuble collectif

    - 27 millions de résidences principales, 3 millions de résidences secondaires et près de 2 millions de logements vacants.

    - 15,3 millions de  propriétaires et 11,7 millions de locataires ( 6,7 millions dans le secteur libre et!près de 5 millions dans le secteur social.)

    La proportion des propriétaires croît en longue période – 57 % en 2006 contre 52 % en 1994, 45,6 % en 1973 et 36 % en 1954

    Le stock des logements sociaux est largement insuffisant

    4,6 % des ménages ont formulé au cours des douze derniers mois une demande d’accès au logement social contre 4,3 % en 2002 et 3,4 % en 1984.
    cet ordre de grandeur signifie qu’un cinquième des locataires du secteur libre souhaiteraient, chaque année, rejoindre, s’ils le pouvaient, le parc social, plus attractif en raison de son plus faible coût et de ses normes de confort, généralement bonnes.

    Les plus mal-logés appartiennent aux catégories suivantes : les étudiants et les jeunes célibataires ; les travailleurs saisonniers ,les travailleurs à temps partiel ou titulaires d’un contrat atypique , les étrangers et les réfugiés, les personnes vivant seules (veufs ou veuves) ; les familles monoparentales, les familles nombreuses, les titulaires de faibles revenus.

    En ce qui concerne la dernière catégorie, il convient de rappeler que seulement un ménage à bas revenu sur trois est locataire dans le parc social le plus souvent dans les immeubles collectifs les plus anciens et aux loyers les plus faibles.
    Cette proportion a augmenté au cours des dernières années.

     

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    un Etat qui depuis de nombreuses années s’est progressivement désengagé du marché du logement

    Rétrospectivement, l’État a largement libéralisé le marché du logement, décentralisé l’urbanisme et commencé à décentraliser les politiques du logement sans avoir préalablement songé à la gouvernance nécessaire à ce marché et en ayant sans doute abandonné trop rapidement ses principaux moyens de peser sur les coûts de la construction et le prix des loyers ..
    Il a confié aux collectivités territoriales la maîtrise de l’urbanisme et du foncier et, du fait du malthusianisme ayant prévalu sur les territoires les plus sensibles,
    laissé de ce fait s’y renchérir les coûts du foncier. Les aides fiscales à l’investissement privé, fortement mobilisées à cette époque de dépérissement des aides à la pierre, ont parallèlement contribué à l’envolée des prix du foncier et des coûts de la construction

    . Pour peser sur le prix des loyers sur le marché libre, l’État disposait traditionnellement de deux outils principaux : le blocage ou le contrôle de l’évolution des loyers et l’ampleur du parc social qui, par son effet de taille, était censé et exerçait pour de bon un effet de modération sur les loyers libres .. Mais l’État a pratiquement totalement libéré la fixation des  loyers ,, encouragé l’investissement privé sans contrepartie sérieuse en termes de niveau de loyers et, dès le milieu des années 1990, accepté que se fige la taille du parc social en laissant s’installer un sous-investissement durable au regard de l’ampleur de la demande au moment  où le parc social privé marquait un net repli

    . Accentuée par des erreurs de prévision sur les besoins en logement , l’envolée des loyers privés ne s’est pas fait attendre et leur complète déconnexion d’avec les loyers du secteur social constitue un des signes les plus tangibles de l’échec récent de la gouvernance publique du marché du logement : l’écart entre les loyers du secteur social avec d’une part le secteur locatif privé et d’autre part l’accession privée est devenu tellement grand que la « chaîne du logement » s’est brisée et que nombre de parcours résidentiels se sont bloqués

     

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    des locataires en difficultés financières

    Parmi les locataires couverts par l’enquête logement 1996, 1 500 000 ménages (16 % d’entre eux) ont déclaré avoir connu des difficultés pour régler leur loyer , 600 000 un retard de loyer, 320 000 une situation d’impayé de plus de deux mois et 32 000 de plus de six mois . En 2002, la proportion de ceux qui déclarent avoir éprouvé des difficultés à régler leur loyer au cours des deux dernières années tombe à 14 % et 6,7 % d’entre eux ont enregistré un retard de  paiement de plus de deux mois (contre 6,9 % lors de l’enquête 1996).

    Malgré l’augmentation des loyers, le nombre de ménages en situation d’impayés de  loyer depuis plus de deux mois a donc diminué : en extrapolant les résultats de l’enquête logement, il est retombé de 315 000 en 1996 à 286 000 en 2002.
    Ces ménages présentent plusieurs caractéristiques : ils appartiennent au premier  quartile de la distribution des revenus avec une probabilité de retard de paiement  (14 %) quatre fois plus élevée que les locataires disposant de ressources supérieures
    ; ils sont plus souvent au chômage ou titulaires d’un contrat de travail atypique ; ils constituent une famille monoparentale ou nombreuse (plus de 3 enfants) ; ils ont connu un événement perturbateur pour la vie familiale (séparation, naissance d’un enfant supplémentaire ou départ d’un grand enfant ) ; ils résident dans le parc social (9 %) plutôt que dans le parc privé (4 %).

    La tendance constatée entre 1996 et 2002 s’est à nouveau inversée depuis 2002 :
    les premiers résultats de l’enquête logement 2006 font apparaître une croissance  de 66 % du nombre de ménages en situation d’impayé
    Malheureusement, les données en la matière sont rares et il n’existe ni données plus récentes que celles des enquêtes logement 2002 et 2006 –

    L’enquête logement 2006 porte ce chiffre à 1 800 000

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    Des contentieux et des jugements d’expulsion plus nombreux

    selon le ministère de la justice qui diffuse avec retard des statistiques élaborées sans lien avec le ministère chargé du logement, le contentieux des impayés de loyer et de la résiliation des baux connaît, après une chute provisoire provoquée par le vote de la loi de 1998 contre les exclusions , une croissance de 8 % par an depuis 1999 : 133 300 procédures ont été engagées en 2004 et 2006 contre 97 575 en 1999

    . Le ratio d’environ 40 % entre les procédures engagées et les impayés de loyer de plus de deux mois témoigne de la relative efficacité des procédures amiables et du traitement préventif des dettes de loyer


    Le juge judiciaire rend davantage de jugements prononçant l’expulsion : 103 000 décisions en 2004 et 2006 (+ 45 % par rapport à 1999) et 106 000 en 2007. Comme le nombre de commandements de quitter les lieux a, selon le ministère de l’intérieur, baissé depuis 2004 pour s’établir à 50 918 en 2005 et 48 273 en 2006, on peut penser que l’exécution spontanée des jugements a augmenté.


    Enfin, les expulsions effectives avec le concours de la force publique restent limitées en nombre même si elles ont sensiblement augmenté :

    De 4 866 en 1999, elles sont passées à 9 717 en 2003 (+ 80 % par rapport à 1997) et à 10 824 en 2006 . En 1999, on avait dénombré 29 823 demandes de concours de la force publique, 13 915 décisions l’accordant et 4 866 expulsions avec leur concours ; en 2007, les mêmes hiffres ont été de 41 250, 26 500 et 10 640.

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