Actualités droit du travail, par Artemis/Velourine

Je mets en ligne une étude de l'INSEE concernant l'occupation du parc HLM

Je vous conseille de vous attacher plus particulièrement aux pages concernant les "normes "de sous occupation d'un logement HLM

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extrait

Evaluer le nombre de pièces nécessaires à un ménage de composition donnée revêt fatalement un aspect subjectif. L’Insee a entrepris récemment une réflexion méthodologique approfondie (Minodier, 2006) en vue de la mise au point de nouveaux indicateurs de peuplement des logements, plus satisfaisants que celui en vigueur jusqu’à présent et qui datait des années soixante. Les deux indicateurs retenus pour cette étude sont issus de cette réflexion.
Sont considérées comme pièces d’habitation les pièces telles que séjour, salon, chambre, ainsi que la cuisine si sa surface excède 12 m2. S’il existe une pièce partagée par une cloison

provisoire ou une amorce de cloison, cette pièce est comptée pour deux. On ne compte pas comme pièces d’habitation les pièces telles que : entrée, couloir, salle de bains, WC, véranda,…
indicateur A :
Le nombre de pièces nécessaire est égal à une, plus une pièce pour chaque couple d’adultes (18 ans ou plus), plus une pièce pour chaque adulte non en couple, plus une pièce pour deux enfants s’ils ont moins de six ans ou sont du même sexe, plus une pièce par enfant dans le cas contraire. La cuisine, quelle que soit sa surface, n’est pas comptée comme pièce d’habitation. Les personnes seules vivant en studio sont réputées satisfaire cette norme. On considère qu’il y a sous-peuplement si le nombre de pièces effectif excède le nombre de pièces nécessaire, et on considère qu’il y a sous-peuplement prononcé si le nombre de pièces surnuméraires, rapporté au nombre de pièces nécessaires, excède un certain seuil (2/3). Le surpeuplement et le surpeuplement prononcé sont définis de manière symétrique (avec un seuil de -0,4).
indicateur B (plus exigeant quant au nombre de pièces jugé nécessaire à un ménage de composition donnée7) :
On raisonne en termes de nombre de chambres et non plus en nombre de pièces. Le nombre de chambres nécessaire à un ménage de composition donnée est évalué de la manière suivante : une chambre pour chaque couple d’adultes (18 ans ou plus), plus une chambre pour deux enfants de moins de six ans, plus une chambre pour chaque autre personne (enfant de 6 ans ou plus, adulte non en couple). On compte également une chambre pour chaque enfant hors domicile âgé de moins de 18 ans : il s’agit de tenir compte des enfants qui vivent habituellement en dehors du domicile mais qui peuvent être amenés à y séjourner de manière occasionnelle (enfants dont les parents sont divorcés…). Comme pour l’indicateur A, on considère qu’il y a sous-peuplement si le nombre de chambres effectif excède le nombre de chambres nécessaire, et on considère qu’il y a sous-peuplement prononcé si le nombre de chambres surnuméraires, rapporté au nombre de pièces nécessaires8, excède un certain seuil (2/3). Le surpeuplement et le surpeuplement prononcé sont définis de manière symétrique (avec un seuil de -0,4).
Les tableaux I.4.a et I-4-b récapitulent ces deux indicateurs, dans quelques cas simples. Dans les deux cas, une famille mono-parentale avec n enfants est censée avoir besoin du même nombre de pièces ou de chambres qu’un couple avec n enfants.
Ces deux indicateurs conduisent à considérer qu’une personne seule dans un logement de trois pièces (ou de deux chambres) est en situation de sous-peuplement prononcé. Ce résultat découle de l’axiomatique retenue pour la construction des indicateurs de peuplement (cf. Minodier, 2006), en particulier le choix de raisonner en écart relatif à la norme plutôt qu’en écart absolu. Ce choix est dicté par l’idée assez intuitive qu’une pièce en plus (ou en moins) apporte à chaque membre du ménage un surcroit (resp. une perte) de bien-être (i.e. d’utilité) d’autant plus important que les membres du ménage sont peu nombreux, car dans le cas contraire la pièce supplémentaire doit être partagée entre un grand nombre de personnes. De manière symétrique, on peut raisonnablement supposer, par exemple, que l’on « tient » plus facilement à quatre personnes dans un trois pièces qu’à trois personnes dans un deux-pièces. Il en résulte que les petits ménages passent plus rapidement du surpeuplement au sous-peuplement, lorsque le nombre de pièces s’accroît d’un nombre donné.
7 i.e. conduisant à des taux de sous-peuplement plus faibles et des taux de surpeuplement plus élevés.
8 Égal au nombre de chambres nécessaires, augmenté de une unité.
INSEE, DOCUMENT DE TRAVAIL F0708 9
INSEE, DOCUMENT DE TRAVAIL F0708 8

 

 

dispositions de la LOI BOUTIN concernant les locataires en sous occupation de leur logement

"en cas de sous occupation des HLM le bailleur des logements propose au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins,( Le loyer principal du nouveau logement doit être inférieur à celui du logement d’origine.et les Les conditions d’une aide à la mobilité prise en charge par le bailleur sont définies par décret.)
« le locataire ayant refusé trois offres de relogement, faites par le bailleur et qui respectent les conditions de confort, d’éloignement et répondant aux besoins du locataire prévues à l’article 13 bis de la même loi ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux.

À l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

ces  dispositions de la loi Boutin m'amènent à faire le point sur la procédure d'expulsion dans le parc locatif privé

Pourquoi faire ce point?

tout d'abord afin que les locataires de bonne foi  connaissent mieux leurs droits en matière d'expulsion pour les "rassurer" car bien souvent on redoute ce qu'on ignore

ensuite  pour demander  aux spécialistes en matière de  baux  parc HLM  d'étudier au regard de la procédure d'expulsion les failles  de la loi Boutin pour aider les locataires à résister contre ces dispositions qui risquent de fragiliser  des personnes déjà vulnérables.

En effet selon le droit Français un locataire  ne peut être expulsé de son logement  qu'après une procédure souvent longue que doit respecter strictement le bailleur .

je pense que le locataire parc HLM qui refuse pour des raisons valables les logements qui lui sont proposés  peut porter le litige devant les tribunaux  en indiquant toutes les raisons de ses refus , prouvant que les logements proposés ne correspondent pas aux critères définis par la loi Boutin afin de bénéficier du maintien dans les lieux ou en cas de refus du juge obtenir des délais .

les dispositions qui suivent sont valables pour le parc locatif privé  ( elles ne tiennent pas compte des dispositions  particulières et/ou complémentaires prévues pour le parc HLM)

Comment se passe une expulsion dans le parc privé?

le contrat de location contient généralement des clauses  prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location

c'est le cas pour défaut de paiement des charges et des loyers ou pour défaut d'assurance.

• selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 la résiliation de contrat de bail ne prend effet qu'aprés un commandement d'huissier resté infructueux

c'est à dire vous devez recevoir d'un huissier de justice un commandement de payer les sommes que vous devez ou de vous assurer et à défaut de vous exécuter dans le délai imparti par la loi ( soit deux mois  pour le paiement des loyers et 1 mois pour l'assurance à compter du commandement) le bail tombe de plein droit

Vous devenez dans ce cas occupant sans titre. de  votre logement.

• Que se passe t-il  ensuite ?

Le bailleur doit poursuivre sa démarche et saisir le tribunal d'instance du lieu de votre habitation

le bailleur en saisissant le tribunal  a pour but de faire  constater par ce dernier  l'application de la clause résolutoire et demander  votre expulsion

vous êtes donc convoqué devant le tribunal d'instance ( selon  le nombre d'affaires traitées par les juridictions un délai important peut s' écouler entre la date de  saisine du tribunal et l'audience  3 mois, 6 mois et au delà..)

• A l'audience le locataire de bonne foi  doit faire valoir pour sa défense toutes les raisons qui l'ont amené dans sa situation.

lorsqu'il s'agit d'impayés ces raisons peuvent être la maladie, le divorce, le chômage etc...

• Au vu des explications le juge peut :

1. accorder des délais de paiement
2. accorder des délais de paiement et en cas de non respect prévoir l'application d'une expulsion
3. ordonner l'expulsion

• vous ne serez pas expulsé en sortant du tribunal rassurez vous:

tout d'abord le jugement doit être rédigé et le bailleur doit vous le faire signifier par huissier

cette signification fait courir les délais d'appel ou d'opposition

si vous n'avez pas fait appel le jugement devient exécutoire

• mais ce n'est pas fini pour autant l'huissier doit vous envoyer un commandement d'avoir à libérer les lieux

ce commandement ne peut pas être envoyé avant un délai de deux mois après la signification du jugement

ce commandement est rendu obligatoire par l'article 61 de la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des voies d'exécution

le contenu de cet acte est strictement réglementé par le décret du 31 juillet 1992 et doit comporter des mentions obligatoires sous peine de nullité

l'huissier de justice est tenu d'envoyer au préfet du département ou se trouve votre logement  copie de son commandement

• que se passe t-il si vous ne libérez pas les lieux?

l'huissier ne peut pas vous prendre de force et vous renvoyer manu militari . il doit demander au préfet le concours de la force publique  ( article 50 du décret du 31.07.1992)

une circulaire du ministère de l'intérizur adressée aux préfets détaille les obligations de l'état en cas d'expulsion  ou de non expulsion

• enfin une expulsion ne peut pas avoir lieu entre le 1.11 au 15.03.  de chaque année

procédure d'execution( voir section 8)

code construction et habitat sursis de l'exécution des décisions de justice

loi du 6.07.1989 modifiée baux d'habitation