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  • Mobilité forcée dans le parc locatif social

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    voici  la suite de mon article :En avant toute ! la mobilité  tout azimut !!!!! aussi bien au travail que pour son domicile

    On n'arrête pas le progrès  , conformément à la loi (n°2009-323) du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, qui tend à faciliter la mobilité dans le parc locatif, en cas de sous-occupation d'un logement à loyer modéré le bailleur peut proposer au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins.

    voir mes billets dans la catégorie droit au logement  CLIC ICI

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    Il est prévu que le loyer principal du nouveau logement soit inférieur à celui du logement d'origine, et qu'une aide à la mobilité prise en charge par le bailleur, soit versée au locataire afin de le dédommager du déménagement.

    le décret (n°2009-1141) du 22 septembre 2009,  fixe les conditions d'attribution de cette aide.

    voici les principales dispositions de ce décret

    Selon le décret (n°2009-1141) du 22 septembre 2009, l'aide à la mobilité est attribuée au locataire par le bailleur dans les conditions suivantes :

    • le bailleur propose la prise en charge des dépenses du déménagement effectué par une entreprise de son choix, pour un montant maximum de 1.000 euros.
      Si le locataire choisit de ne pas recourir à cette prestation, une somme forfaitaire de 400 euros destinée à couvrir les frais engendrés par le déménagement lui est versée au plus tard le mois suivant la remise des clés de l'ancien logement.
      Ces montants sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l'évolution du dernier indice connu des prix à la consommation hors loyers et hors tabac.
    • Les frais d'ouverture ou de fermeture ou de transfert d'abonnements aux réseaux de distribution d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphonie sont pris en charge par le bailleur sur justificatifs. Les frais correspondants ne sont pris en charge que pour des prestations identiques à celles souscrites par le locataire dans son logement précédent.
    • Le nouveau contrat de bail donne lieu au versement d'un dépôt de garantie d'un montant au plus égal au dépôt de garantie de l'ancien logement. Les frais de réparations dont le locataire est redevable lui sont facturés à partir de l'état des lieux établi contradictoirement par les parties lors de la remise des clés.
    • Lorsque le logement proposé n'a pas le même niveau de qualité que celui de l'ancien logement en raison de travaux qui y ont été réalisés par le locataire ou pour son compte, en ce qui concerne notamment les revêtements de sol, les revêtements muraux, les équipements sanitaires et ceux relatifs à la sécurité, le bailleur, sur la demande du locataire qui a réalisé ou fait réaliser ces travaux, procède avant l'emménagement à des travaux de remise à niveau dans la limite d'un montant de 1.500 euros. Ce montant est majoré de 500 euros par personne à charge.
    • Un accompagnement social est mis en place par le bailleur en cas de nécessité.

     

    Je ferai plusieurs commentaires sur ce décret:

     

    • Le montant de 1000 euros est un montant largement insuffisant  pour les déménagements d'un cubage médian (40 m3 ce qui représente  4 pièces moyennement meublées )

    Je me suis rendue sur le site estimation devis de votre déménagement  lien ici

    Pour un déménagement d'un appartement de 80 m2 moyennement meublé avec ascenseur au départ et à l'arrivée et 10km de distance avec une prestation ou la personne emballe tout : le coût TTC est de  plus de  2000 euros avec assurance.

    Si  le locataire a  la malchance d'avoir un ascenseur en panne le devis monte à  2400 euros.

    Deux solutions pour le bailleur :

    soit choisir au coup par coup le prestataire  et le dépassement de  1000 euros sera à la charge du locataire alors que ce dernier est contraint de déménager  et qu'il n'a pas le choix de son prestataire !

    soit négocier des coûts trés bas avec  un ou plusieurs déménageurs : dans ce cas  je m'interrogerai sérieusement  sur la qualité des prestations... le perdant sera encore le locataire...

    D'une manière ou d'une autre si le locataire refuse  le devis réalisé ou le prestataire  il est pénalisé puisqu'il  ne recevra qu'un  dédommagement de 400 euros   .

     

    • Le choix du prestataire laissé à l'initiative du bailleur  peut aboutir à des dérives et n'est pas équitable

    Compte tenu des contraintes imposées par la loi à des locataires  qui n'ont que le tort d'habiter des logements trop grands pour eux ( selon les critères définis et nous y reviendrons)  il eut été  équitable :

    - de laisser le choix du prestataire au locataire

    - de réhausser la limite de  1000 euros qui ne correspond pas aux prix pratiqués et/ou d'appliquer un barème de remboursement en pourcentage du coût des déménagements

    - de ne pas pénaliser le locataire qui choisit de déménager lui même en lui remboursant le coût d'un camion de déménagement dans les mêmes limites que le cas général.

    • La comparaison  des prestations  pour la fourniture d'eau d''électricité , de gaz et de téléphone va se heurter à des difficultés techniques incontournables pour effectuer le remboursement du coût des transferts d'abonnements.
    • Si le locataire ne bénéficie pas d'une aide pour l'avance du dépôt de garantie ( loca pass par exemple ) le locataire devra faire à nouveau l'avance d'un dépôt de garantie.

    il eut été pour le moins équitable de faire une compensation entre le dépôt fait pour l'ancien logement  et le dépôt à faire pour le nouveau logement en déduisant le cas échéant les réparations locatives en cas de dégradation.

    Dans tous les contrats de location il est indiqué que  le dépôt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du bail ou au moment de son renouvellement.

    certains locataires étant dans leur logement depuis de nombreuses années le montant de leur dépôt initial ne sera pas revalorisé ( je n'ai rien vu dans le texte en ce sens )  et représentera une somme plus que modique par rapport au dépôt qui leur sera demandé.

     

    • De nombreux locataires pensant  rester dans leur logement ont fait des réparations locatives  de confort et la mise à niveau du nouveau logement dans la limite de  1500 euros est scandaleuse .

    Par ailleurs , cette mesure risque par  son imprécision  et la marge d'appréciation laissée aux parties de créer des contentieux .

    • Enfin un soutien psychologique sera prévu si nécessaire

    Deux questions s'imposent :

    Qui va décider de la nécessité d'un soutien ? le bailleur sur demande du locataire , les services sociaux , le médecin traitant du locataire ?

    Enfin qu'appelle t-on soutien psychologique : prise en charge par un psycholoque, séances de groupe, entretiens individuels ?  les questions restent donc ouvertes et sont pour l'instant sans réponse

     

    EN CONCLUSION /   le décret ressemble à la loi

    il est inéquitable et pénalise encore une fois une partie de la population qui n'est pas la plus favorisée....

    locataires voici un bon moyen de déménager sans frais et encore !!!!!

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  • Mobilité forcée dans le parc locatif social

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    En avant toute ! la mobilité  tout azimut !!!!! aussi bien au travail que pour son domicile

    On n'arrête pas le progrès  , conformément à la loi (n°2009-323) du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, qui tend à faciliter la mobilité dans le parc locatif, en cas de sous-occupation d'un logement à loyer modéré le bailleur peut proposer au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins.

    voir mes billets dans la catégorie droit au logement  CLIC ICI

     

    Il est prévu que le loyer principal du nouveau logement soit inférieur à celui du logement d'origine, et qu'une aide à la mobilité prise en charge par le bailleur, soit versée au locataire afin de le dédommager du déménagement.

    le décret (n°2009-1141) du 22 septembre 2009,  fixe les conditions d'attribution de cette aide.

    je reviendrai cet après misi sur ce décret en publiant  les principales dispositions

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  • certains locataires seront obligés de changer de lieu d'habitation

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    pour certains locataires:  loi Boutin loi chagrin

    selon la loi Boutin tout locataire  en sous occupation d'un logement social peut être invité par son bailleur à déménager dans un logement plus approprié à sa situation

    le bailleur doit à cet effet proposer au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins.

    «  le locataire ayant refusé trois offres de relogement, faites par le bailleur  et qui respectent les conditions de confort, d’éloignement et répondant aux besoins du locataire  ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux.

    À l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués

    en clair : tout locataire  en sous occupation et qui refuse trois propositions de logement " en bon état d'habitation, remplissant les conditions d'hygiène normales et correspondant à ses besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à ses possibilités  pourra faire l'objet d'une expulsion

    voir mon analyse sur la loi Boutin en cliquant ici .

    voir tous les articles sur le sujet dans le catégorie  droit et logement clic ici

     

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    dans son immense mensuétude le législateur n'applique pas ce principe

    • aux locataires âgés de plus de soixante-cinq ans
    • aux locataires présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles ou ayant à leur charge une personne présentant un tel handicap
    • selon des modalités définies par décret, aux locataires présentant une perte d'autonomie physique ou psychique, ou ayant à leur charge une personne présentant une telle perte d'autonomie.

    Il ne s'applique pas non plus aux logements situés dans les zones urbaines sensibles définies au 3 de l'article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire.

     

    selon les termes stricto sensu de la loi , si le locataire ne souffre pas  d'une perte d'autonomie physique ou psychique,il ne peut pas s' opposer au relogement.

    le décret (n°2009-984) du 20 août 2009 a précisé   la notion de perte d'autonomie physique et psychique

     

    selon ce décret  les personnes présentant une perte d'autonomie physique ou psychique au sens de l'article L442-3-1 sont :
    - les personnes mentionnées aux 3° et 4° de l'article L322-3 du code de la sécurité sociale. Il s'agit de la personne reconnue atteinte d'une des affections, comportant un traitement prolongé et une thérapeutique particulièrement coûteuse, inscrites sur une liste établie par décret, lorsque les deux conditions suivantes sont cumulativement remplies : le bénéficiaire est reconnu atteint par le service du contrôle médical soit d'une affection grave caractérisée ne figurant pas sur la liste mentionnée ci-dessus, soit de plusieurs affections entraînant un état pathologique invalidant ; et cette ou ces affections nécessitent un traitement prolongé et une thérapeutique particulièrement coûteuse.
    - et les personnes bénéficiant d'une pension d'invalidité versée par un des régimes de sécurité sociale.

     

    il s'agit donc des personnes qui souffrent de pathologies graves et invalidantes ou affections de longue durée

    Une affection de longue durée exonérante est une maladie qui nécessite un suivi et des soins prolongés (plus de six mois) et des traitements coûteux ouvrant droit à la prise en charge à 100 %. Il s'agit :

    • des affections de longue durée inscrites sur une liste établie par le Ministre de la Santé (liste des A.L.D. 30) :
      - accident vasculaire cérébral invalidant ;
      - insuffisances médullaires et autres cytopénies chroniques ;
      - artériopathies chroniques avec manifestations ischémiques ;
      - bilharzioze compliquée ;
      - insuffisance cardiaque grave, troubles du rythme graves, cardiopathies valvulaires graves, cardiopathies congénitales graves ;
      - maladies chroniques actives du foie et cirrhoses ;
      - déficit immunitaire primitif grave nécessitant un traitement prolongé, infection par le virus de l'immuno-déficience humaine (VIH) ;
      - diabète de type 1 et diabète de type 2 ;
      - formes graves des affections neurologiques et musculaires (dont myopathie), épilepsie grave ;
      - hémoglobinopathies, hémolyses, chroniques constitutionnelles et acquises sévères ;
      - hémophilies et affections constitutionnelles de l'hémostase graves ;
      - hypertension artérielle sévère ;
      - maladie coronaire ;
      - insuffisance respiratoire chronique grave ;
      - maladie d'Alzheimer et autres démences ;
      - maladie de Parkinson ;
      - maladies métaboliques héréditaires nécessitant un traitement prolongé spécialisé ;
      - mucoviscidose ;
      - néphropathie chronique grave et syndrome néphrotique primitif ;
      - paraplégie ;
      - périartérite noueuse, lupus érythémateux aigu disséminé, sclérodermie généralisée évolutive ;
      - polyarthrite rhumatoïde évolutive grave ;
      - affections psychiatriques de longue durée ;
      - rectocolite hémorragique et maladie de Crohn évolutives ;
      - sclérose en plaques ;
      - scoliose structurale évolutive (dont l'angle est égal ou supérieur à 25 degrés) jusqu'à maturation rachidienne ;
      - spondylarthrite ankylosante grave ;
      - suites de transplantation d'organe ;
      - tuberculose active, lèpre ;
      - tumeur maligne, affection maligne du tissu lymphatique ou hématopoïétique ;
      * La liste des 30 affections de longue durée (ALD 30) est fixée par le code de la sécurité sociale (art. D 322-1) ;
    • des affections non inscrites sur la liste et répondant aux critères suivants : forme évolutive ou invalidante d'une affection grave caractérisée pour des soins d'une durée prévisible de plus de six mois ;
    • et des polypathologies invalidantes nécessitant des soins continus d'une durée prévisible supérieure à six mois.

    Afin de justifier de sa situation, le locataire doit transmettre au bailleur la notification de la prise en charge établie par les services de la caisse primaire d'assurance maladie ou le titre de pension qui lui a été délivré par l'organisme en charge de son régime d'invalidité

    A défaut de présenter les justificatifs nécessaires, le locataire  devra accepter une offre de relogement dans le cadre de la procédure de réduction des sous-occupations de logements à loyer préférentiel.

    le décret a abandonné la notion de perte d'autonomie, qui renvoie au code d'action sanitaire et social et est déterminée en fonction d'une grille réglementairei


    je vous conseille également le livre suivant

    site de l'auteur  clic ici

     

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    Marie-Noëlle Lienemann, ministre du logement sous les gouvernements Bérégovoy et Jospin, dresse dans ce livre un constat sans concession de l'état du logement en France. Elle dénonce les scandales des loyers, de la spéculation immobilière, des fantastiques profits accumulés par les grands fonds d'investissements souvent étrangers.
    Elle dénonce aussi le scandale de l'exclusion, scandale de l'enrichissement des marchands de sommeil, scandale des cautions toujours plus élevées tandis que la précarité de l'emploi est un handicap absolu pour devenir locataire, scandale des quartiers qui ne voient jamais venir les améliorations annoncées, des démolitions qui ne sont pas compensées par des reconstructions de logements sociaux, scandale des ventes à la découpe qui rejettent des centres les habitants qui n'ont pas les moyens d'acheter et aussi l'absence de constructions de logements sociaux qui accélère la ghettoïsation. Bref, la crise du logement est là. Nous sommes tous touchés ou le serons à travers notre vie ou celle de nos enfants. Marie-Noëlle Lienemann tire la sonnette d'alarme pour que les politiques cessent de faire l'autruche, sortent de leur bulle ! Ainsi, la bulle immobilière n'a pas eu l'air de traumatiser M. Gaymard ou même M. Coppé dans son très grand logement de fonction. Elle dresse un bilan critique de l'action du gouvernement, de ses annonces sans suite, de ses cadeaux aux plus favorisés sans répondre aux besoins de la majorité des français.
    Sans complaisance sur l'action passée de la gauche, elle appelle à ne pas nous résigner ; une autre politique est possible, elle en trace le chemin.

    Marie-Noëlle Lienemann a été ministre déléguée au Logement de 1992 à 1993 puis secrétaire d'État au Logement en 2001-2002. Elle est l'auteur de Ma part d'inventaire (2002) et de Non et après ?


  • l'expulsion : comment y faire face

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    images2.jpgdispositions de la LOI BOUTIN concernant les locataires en sous occupation de leur logement

    "en cas de sous occupation des HLM le bailleur des logements propose au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins,( Le loyer principal du nouveau logement doit être inférieur à celui du logement d’origine.et les Les conditions d’une aide à la mobilité prise en charge par le bailleur sont définies par décret.)
    « le locataire ayant refusé trois offres de relogement, faites par le bailleur et qui respectent les conditions de confort, d’éloignement et répondant aux besoins du locataire prévues à l’article 13 bis de la même loi ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux.

    À l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.


    images.jpgces  dispositions de la loi Boutin m'amènent à faire le point sur la procédure d'expulsion dans le parc locatif privé

    Pourquoi faire ce point?

    tout d'abord afin que les locataires de bonne foi  connaissent mieux leurs droits en matière d'expulsion pour les "rassurer" car bien souvent on redoute ce qu'on ignore

    ensuite  pour demander  aux spécialistes en matière de  baux  parc HLM  d'étudier au regard de la procédure d'expulsion les failles  de la loi Boutin pour aider les locataires à résister contre ces dispositions qui risquent de fragiliser  des personnes déjà vulnérables.

    En effet selon le droit Français un locataire  ne peut être expulsé de son logement  qu'après une procédure souvent longue que doit respecter strictement le bailleur .

    je pense que le locataire parc HLM qui refuse pour des raisons valables les logements qui lui sont proposés  peut porter le litige devant les tribunaux  en indiquant toutes les raisons de ses refus , prouvant que les logements proposés ne correspondent pas aux critères définis par la loi Boutin afin de bénéficier du maintien dans les lieux ou en cas de refus du juge obtenir des délais .

    les dispositions qui suivent sont valables pour le parc locatif privé  ( elles ne tiennent pas compte des dispositions  particulières et/ou complémentaires prévues pour le parc HLM)



    Comment se passe une expulsion dans le parc privé?

    le contrat de location contient généralement des clauses  prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location

    c'est le cas pour défaut de paiement des charges et des loyers ou pour défaut d'assurance.

    • selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 la résiliation de contrat de bail ne prend effet qu'aprés un commandement d'huissier resté infructueux

    c'est à dire vous devez recevoir d'un huissier de justice un commandement de payer les sommes que vous devez ou de vous assurer et à défaut de vous exécuter dans le délai imparti par la loi ( soit deux mois  pour le paiement des loyers et 1 mois pour l'assurance à compter du commandement) le bail tombe de plein droit

    Vous devenez dans ce cas occupant sans titre. de  votre logement.

    • Que se passe t-il  ensuite ?

    Le bailleur doit poursuivre sa démarche et saisir le tribunal d'instance du lieu de votre habitation

    le bailleur en saisissant le tribunal  a pour but de faire  constater par ce dernier  l'application de la clause résolutoire et demander  votre expulsion

    vous êtes donc convoqué devant le tribunal d'instance ( selon  le nombre d'affaires traitées par les juridictions un délai important peut s' écouler entre la date de  saisine du tribunal et l'audience  3 mois, 6 mois et au delà..)

    • A l'audience le locataire de bonne foi  doit faire valoir pour sa défense toutes les raisons qui l'ont amené dans sa situation.

    lorsqu'il s'agit d'impayés ces raisons peuvent être la maladie, le divorce, le chômage etc...

    • Au vu des explications le juge peut :
    1. accorder des délais de paiement
    2. accorder des délais de paiement et en cas de non respect prévoir l'application d'une expulsion
    3. ordonner l'expulsion


    • vous ne serez pas expulsé en sortant du tribunal rassurez vous:

    tout d'abord le jugement doit être rédigé et le bailleur doit vous le faire signifier par huissier

    cette signification fait courir les délais d'appel ou d'opposition

    si vous n'avez pas fait appel le jugement devient exécutoire


    • mais ce n'est pas fini pour autant l'huissier doit vous envoyer un commandement d'avoir à libérer les lieux

    ce commandement ne peut pas être envoyé avant un délai de deux mois après la signification du jugement

    ce commandement est rendu obligatoire par l'article 61 de la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des voies d'exécution

    le contenu de cet acte est strictement réglementé par le décret du 31 juillet 1992 et doit comporter des mentions obligatoires sous peine de nullité

    l'huissier de justice est tenu d'envoyer au préfet du département ou se trouve votre logement  copie de son commandement


    • que se passe t-il si vous ne libérez pas les lieux?

    l'huissier ne peut pas vous prendre de force et vous renvoyer manu militari . il doit demander au préfet le concours de la force publique  ( article 50 du décret du 31.07.1992)

    une circulaire du ministère de l'intérizur adressée aux préfets détaille les obligations de l'état en cas d'expulsion  ou de non expulsion


    • enfin une expulsion ne peut pas avoir lieu entre le 1.11 au 15.03.  de chaque année


    procédure d'execution( voir section 8)

    code construction et habitat sursis de l'exécution des décisions de justice

    loi du 6.07.1989 modifiée baux d'habitation




     

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