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LOGEMENT - Page 2

  • Perben le tonton flingueur des locataires " escrocs"

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    Hier soir j'écoutais  d'une oreille distraite  la Chaîne LCP ,  décidée à ne pas assombrir ma soirée par la morosité qui frappe aujourd'hui   beaucoup de  Français plus que  lassés  par les réformes  en tous sens , les scandales   politico-financièrs, et la crise......

    Ma bonne humeur   s'envola comme  feuille d'automne lorsque j'entendis  Monsieur Perben  présenter la proposition de loi qu'il a déposé  à l'assemblée nationale !

    Nous savons tous que  les   allocataires du Rsa   et les chômeurs  sont des fainéants notoires , qu'ils se vautrent  avec délectation dans leurs indemnités , que les malades    sont d'infâmes  simulateurs, que les pauvres  savent mal gérer leur maigre budget, que les salariés  sont trop protégés par le code du travail et qu'il faut assouplir  n'ont pas ce grand niais d'alexandrin  mais ce  grand protecteur  de code du  travail.

    Une autre catégorie s'ajoute à tous ces vilains bougres :  les LOCATAIRES ESCROCS  , une  génération spontanée  qui  pousse  comme herbe folle  dans les  prés  verdoyants de notre douce république.

    Mais l'UMP veille sur tous ces fraudeurs qui par les multiples réformes  dont ils ont été les cibles sont rentrés dans le droit chemin disons le chemin de  l' honnêteté citoyenne qui rappelons le est toute relative !

    330319-dominique-perben-et-son-epouse-au-gala-637x0-3.jpgAh Monsieur PERBEN si vous n'existiez pas  la France partirait en quenouille !  je vous remercie de votre "bienveillante "proposition de loi  qui sous prétexte de  punir les fraudeurs et les escrocs ( il y en a dans tous les milieux   hélas !)  va plonger dans la pauvreté et le désarroi des milliers de personnes.

    Force est de constater que l'intelligence à défaut de votre humanité  n'est pas votre coupe de Champagne !

    Voici de quoi il en retourne :

    L'ancien Garde des Sceaux, Dominique Perben, député UMP du Rhône, a déposé le 20 décembre dernier une proposition de loi visant à équilibrer les rapports entre propriétaires et locataires. Le texte, afin de restaurer la confiance des propriétaires vis-à-vis des locataires, a pour objectif de renforcer le droit des bailleurs en cas d'escroquerie avérée. Parce qu'il s'agit d' "équilibrer", le texte ne concerne pas seulement les contentieux locatifs et la protection des propriétaires victimes d'abus manifeste, mais aussi un fichier qui recense les propriétaires condamnés dans le cadre d'infraction en matière d'habitat indigne.

     

    Depuis quelques années  nous assistons à une augmentation des contentieux locatifs.

    Quelques chiffres  que je reprends des écrits parlementaires :

    En 2009, 134 302 contentieux locatifs  qui  ont débouché sur : 

    – 105 271 décisions de justice prononçant l’expulsion 
    – 58 904 commandements de quitter les lieux 
    – 41 054 demandes de concours de la force publique 
    – 25 652 décisions accordant le concours de la force publique– 11 294 interventions effectives de la force publique.

    Dans le même temps l’offre relative de logement diminue et les prix de l’immobilier augmentent, empêchant certains de nos concitoyens d’accéder à un logement décent, poussant certains ménages hors des villes, sectorisant les aires urbaines. 

    De ces deux constats Notre ami Perben  en déduit par un  raccourci miraculeux   que ce " mal logement"  est du aux locataires escrocs qui encombrent inutilement les logements et non pas  au  manque de logements sociaux,  aux spéculations immobilières laissant des milliers  de locaux vides,     à la paupérisation d'une grande partie de nos concitoyens, aux marchands de sommeil etc.....

    Il souhaite  redonner confiance  aux propiétaires frileux qui n'osent plus  louer  à tous ces vils escrocs potentiels que sont les locataires.

    je  cite  notre ex Garde de Sceaux : "Au regard de ces deux constats : la difficulté pour les locataires à trouver un logement et l’augmentation du contentieux, il convient d’apporter une réponse plus complète, sur le plan législatif, et compléter ces mesures en agissant sur les conditions des contrats entre propriétaires et locataires qui sclérosent aujourd’hui le marché immobilier.

    En effet, l’inflation de la protection du locataire, nécessaire, s’est pourtant mal construite. Le contrat passé entre bailleur et locataire ne repose aujourd’hui, en raison de l’accroissement des délais de recouvrement des loyers et d’expulsion, que sur la confiance dans la probité du locataire.

    Cette image négative donnée au propriétaire se traduit dans les faits par l’augmentation des garanties non obligatoires demandées par les propriétaires et l’exclusion de facto d’un certain nombre de locataires potentiels.
    "

    Attention mon propos n'est pas d'ignorer ou de minimiser les difficultés rencontrées par certains propriétaires  notamment  ceux qui ont mis leurs  économies  dans l'achat d'un appartement et qui   se heurtent  à des locataires peu scrupuleux  ,  mais de dénoncer  que sous prétexte d'un phénomène qui reste marginal Monsieur Perben  propose de modifier  les garanties des locataires  en matière d'expulsion .0c1e7d8a19f9c0b2f62504dbe9996910.jpg

     

    • Aujourd'hui lorsqu'une expulsion est ordonnée en justice le locataire  bénéficie d'un  délai de deux mois , le juge peut accorder des délais supplémentaires  aux locataires  dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut  avoir lieu dans des conditions normales.

    La durée des délais  ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, le juge  doit tenir  compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

    • Selon la proposition de loi   lorsque  le bailleur est victime d’une escroquerie manifeste   de son locataire la demande de délais n’est pas valable .( le juge devra  déterminer s'il ya escroquerie ou non) . En cas de  récidive  l'expulsion aura lieu  au maximum un mois après le jugement d'expulsion.
    • Aujourd'hui  on ne peut pas expulser un locataire en période hivernale c'est à dire du 1.11 au 15.03 de chaque année
    • Selon la proposition  pas de délai hivernal pour les locataires escrocs .

    Enfin  la loi prévoit  la création d'un fichier national à l'instar du  fichier "des incidents de paiement "de la Banque de France QUI RECENSERA TOUS LES LOCATAIRES   coupables de défaut total de paiement.

    Ce fichier qui sera biensur consulté par les propriétaires et agences  de location avant de conclure un bail   va exclure du champ de la location pendant plusieures années  (  nombre à définir...) les locataires  indélicats...

     

    Avec ces idées lumineuses vous risquez Monsieur Perben d'avoir des milliers de personnes jetées à la rue en période  hivernale  sans relogement.

    Nous avons  100 000 SDF en France avec votre loi nous risquons  d'en avoir  plusieurs centaines de milliers !

    Je ne relèverai pas les flous et imprécisions de votre proposition de loi  qui vont  si elle est appliquée multiplier les contentieux.

    j'en appelle simplement à l'intelligence des juges de  s'en tenir au texte actuel  qui leur donne  une liberté suffisante d'appréciation  pour  dénicher les mauvais payeurs professionnels  , de ne jamais reconnaitre  "l'escroquerie" manifeste et de  balayer ainsi de la main une loi inique !

    je rappelle pour simple information  que l'excroquerie en droit pénal est le fait, soit par l'usage d'un faux nom ou d'une fausse qualité, soit par l'abus d'une qualité vraie, soit par l'emploi de manoeuvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la déterminer ainsi, à son préjudice ou au préjudice d'un tiers, à remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, à fournir un service ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge.
    L'escroquerie est punie de cinq ans d'emprisonnement et de 375000 euros d'amende.

     

    Je vous laisse mes chers lecteurs en compagnie de notre fringant Perben et son langage  fleuri !


    Perben:«On va mettre le turbo et on va les défoncer»
    envoyé par 20Minutes. - L'info internationale vidéo.

  • Toi toi mon toit......

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    medium0011.jpgPlus de 3,6 millions de personnes en France sont mal logées ou sans abri, selon le 16e rapport de la Fondation Abbé-Pierre et  8 millions le nombre de personnes concernées à des degrés divers par la crise du logement.

    La Fondation recense : 685 000 personnes "privées de domicile personnel" ; plus de 2,9 millions de personnes vivant dans des conditions de logement "très difficiles", sans confort ou en surpeuplement ; 172 847 personnes locataires de meublés ;  86 612 gens du voyage ne pouvant accéder à une aide d'accueil.

    Aux 3,6 millions de non ou très mal-logés, la Fondation ajoute plus de 5,1 millions de personnes "en situation de réelle fragilité de logement à court ou moyen terme" (occupant une copropriété en difficulté, un logement surpeuplé, ou devant faire face à des impayés de loyer).  Pour résoudre le problème, "il faudrait produire environ 500 000 logements par an pendant plusieurs années", résume Christophe Robert, directeur des études de la Fondation. Mais le nombre de mises en chantier ne cesse de diminuer depuis 2007 (environ 350 000 en 2010).
    La crise a provoqué une aggravation de la situation des plus vulnérables, et si les jeunes en représentent une figure emblématique, bien
    d’autres se trouvent dans cette situation, notamment les femmes seules avec des enfants.

    Ils ont pour caractéristique commune de mobiliser des moyens de survie pour vivre. Ce sont ces personnes qui ne peuvent pas finir le mois sans une aide de la collectivité ou d’associations caritatives et humanitaires.

    200906160666_w350.jpgElles étaient 1,5 million à s’adresser au Secours catholique en 2009, 2 millions à solliciter le Secours populaire pour la même année, sans compter les 830 000 personnes aidées par les Restos du coeur et celles qui s’adressent à d’autres associations ou structures comme les centres d’action sociale. Certes, tous ces chiffres ne s’ajoutent pas, mais que l’on ne vienne pas nous parler de « doubles comptes », quand il s’agit de personnes qui sont contraintes de faire le tour des différents guichets d’aide pour simplement survivre.

    Leur situation est bien décrite dans le dernier rapport du Secours catholique qui souligne combien les ménages pauvres, comme ceux qui sont légèrement au-dessus du seuil de pauvreté, vivent sous le régime de la privation, dans un état d’insécurité permanente. L’analyse des budgets montre que, même avec des estimations de dépenses réduites à un minimum réaliste, presque aucun type de ménage n’est en mesure de faire face à l’ensemble des charges qu’il faut engager pour vivre (seuls les couples avec deux ou trois enfants gardent un solde positif en fin de mois). C’est dire que tous ces ménages ne peuvent faire face aux dépenses de santé hors remboursement, aux dépenses d’équipement et d’entretien du logement, à l’achat ou à l’entretien d’un véhicule (voiture ou deux-roues), aux dépenses imprévues (pannes, déplacements en urgence…), aux dépenses de loisirs et de vacances… bref, à toutes dépenses qui apparaissent ordinaires pour d’autres ménages.


    Rappeler les difficultés que vivent les plus modestes est une exigence non seulement morale, mais aussi politique et sociale car la situation qui leur est faite bafoue le principe républicain d’égalité et met en péril la cohésion sociale.


    Source 16e rapport de la Fondation Abbé-Pierresdf-3.jpg

  • Droit opposable au logement , expulsion l'Etat est hors la loi !

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    logement-loyer.jpgLe Comité de suivi sur la mise en œuvre du droit au logement opposable (Dalo) vient de publier son quatrième rapport .

    Le comité  tire la sonnette d'alarme  depuis trois ans  mais force est de constater qu'il prêche dans le désert !

    Le mal logement comme les SDF font partie du paysage français !


    Depuis le 1er janvier 2008,  144 000 demandes de logement ou d'hébergement ont été déposées.

    30 000  familles  ont été relogées ( dont 3 000  dans un centre d'hébergement ) Sur les 27 000 familles relogées, seules 17 033 l'ont été après que la procédure Dalo ait été conduite à son terme. Une partie des demandeurs ont obtenu un logement entre-temps ou par d'autres moyens.

    Ces chiffres sont ridiculement bas connaissant le nombre de personnes touchées par le mal logement !


    La région Ile de France concentre  63% des recours, alors qu'elle ne représente que 20% de la population. C'est aussi là où les demandes ont le moins de chance d'aboutir. 90% des décisions favorables ne sont pas mises en œuvre dans le délai légal.

    Sur toute la France, entre le premier semestre 2009 et le premier semestre 2010, le rythme de relogement est passé de 6000 à 9000.

    565533733.jpgNous apprenons dans ce rapport  que de nombreuses familles ont été expulsées avec intervention de la force publique  alors qu'elles  étaient prioritaires  pour un relogement  !

    voici sur ce point un extrait du rapport  que je vous conseille de lire  car il est très instructif !

    3-2-2 La gestion des expulsions par les préfets doit désormais intégrer le Dalo.
    Des dysfonctionnements dans la prise en compte des ménages menacés d’expulsion dans le cadre du Dalo. Nous avons vu au chapitre 2 que certaines commissions de médiation refusent de désigner comme prioritaires les ménages expulsés tant qu’ils ne font pas l’objet d’une décision de concours de la force publique. On notera que cette position est une incitation à l’occupation sans titre puisque telle est bien la situation de l’occupant dont le bail est résilié, à la seule exception des protocoles Hlm évoqués précédemment.
    Le décret d’application du Dalo a précisé que l’existence d’un jugement d’expulsion était le critère permettant d’attester la menace d’expulsion. Il est anormal que des commissions fixent d’autres exigences. Surtout, du point de vue opérationnel, ces exigences ont pour effet de
    retarder la décision de la commission, qui a toutes les chances d’intervenir quand le ménage est déjà à la rue.


    L’autre dysfonctionnement majeur relevé par le comité de suivi est que des ménages désignés prioritaires pour un relogement en raison de la menace d’expulsion ont été expulsés avec le concours de la force publique sans avoir reçu préalablement d’offre de relogement. Le comité de suivi a tenu à réagir, avant la fin de la trêve hivernale, par une motion reproduite à la fin de ce chapitre.
    Il ne s’agit pas, pour le comité, de demander l’interdiction de toutes les expulsions, mais simplement d’appeler l’Etat, garant du droit au logement, à la cohérence. Le préfet est sollicité pour appliquer deux décisions : un jugement d’expulsion et une décision de relogement Dalo. Ces deux décisions ne sont ni contradictoires, ni incompatibles puisque s’il applique la deuxième, la première sera respectée. Par contre, le comité estime que le préfet ne peut pas choisir d’appliquer la première (l’expulsion) en ne respectant pas la deuxième (le relogement). Pour appliquer la deuxième il peut :
    - offrir un relogement, c’est évidemment la meilleure solution,
    - proposer au propriétaire une intermédiation locative qui lui apportera toute garantie en attendant que le préfet ait un logement à proposer,
    - refuser le concours de la force publique et indemniser le propriétaire.
    La décision d’accorder ou non le concours de la force publique est prise en fonction d’une circulaire tenue secrète.
    La décision d’accorder ou non le concours de la force publique est prise par le préfet (préfet de police pour Paris) au vu d’un rapport du commissaire et d’un autre des services sociaux.
    C’est la notion de risque de trouble de l’ordre public qui est appréciée. Les éléments en sont précisés dans une circulaire de février 2008 dont le comité de suivi a demandé en vain communication au ministère de l’intérieur.

    dalo.jpg

     

  • les HLM inventent le logement en CDD

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    En principe, les locataires de logements HLM, conventionnés ou non, bénéficient du droit au maintien dans les lieux dans les conditions définies par l’article L. 442-6 du Code de la construction et de l’habitation.

    Il en résulte que le propriétaire ne peut donner congé en dehors des cas de résiliation (défaut de paiement, d’assurance, manquements graves aux obligations des locataires). C’est le juge des référés ou le président du tribunal d’instance saisi qui prononce la résiliation.

    Ce droit s’exerce sous réserve de la réglementation spécifique aux HLM

    colocation-colocataires-6.jpgLa loi du 25 mars 2009 (CCH : L.442-8-4) a assoupli les conditions de location dans le parc HLM afin de développer une offre de logements destinés aux étudiants et apprentis et elle a précisé le régime juridique applicable à la colocation.

    En fait d'assouplissement  je vois là  une réglementation discriminatoire  !

    Les HLM   peuvent louer  aux jeunes  des  logements mais attention  les locataires ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux ! c'est à dire que même si ce sont des locataires modèles  qui ne font pas de bruit paient bien leur loyer    le contrat cesse au bout d'un an ...les HLM ont résolu  le problème  de manque de logements avec le turn over  des locataires ..... !!!!

    Après les contrats précaires les jeunes connaissent les logements précaires  !

     

    Par dérogation à l'article L. 442-8 les HLM peuvent louer des logements meublés ou non meublés à un ou plusieurs étudiants, aux personnes de moins de trente ans ou aux personnes titulaires d'un contrat d'apprentissage ou de professionnalisation.

    Ces locataires ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.

    Le contrat de location a une durée d'un an. Il peut toutefois être renouvelé dans des conditions définies par décret en Conseil d'Etat.

    le décret  vient de paraitre   décret (n°2010-1392) du 12 novembre 2010.

    Le contrat de location peut être renouvelé par période d'un an sous réserve que, lors du renouvellement, le ou les locataires respectent les conditions qui ont permis d'accéder au logement, c'est-à-dire :

    • être étudiants ou avoir moins de 30 ans ou être titulaires d'un contrat d'apprentissage ou de professionnalisation ;
    • être en séjour régulier sur le territoire.
    Ces conditions doivent être rappelées dans le contrat.

    Lorsque le bailleur ne souhaite pas renouveler le contrat, il doit notifier sa décision par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou la signifier par acte d'huissier aux locataires 3 mois au moins avant le terme du contrat.

    Si un ou plusieurs locataires souhaitent renouveler le contrat, ils doivent communiquer au bailleur, au plus tard un mois au moins avant son terme, les justificatifs prouvant qu'ils répondent encore aux conditions pour être logés dans le logement. A défaut de fournir ces justificatifs dans le délai, le contrat n'est pas renouvelé.

    Par ailleurs  tout changement de colocataire doit faire l'objet d'une autorisation préalable du bailleur et d'une information de la commission d'attribution.
    Toutefois, le remplacement de l'un des colocataires par un nouveau colocataire ne produit pas d'effet sur la durée du contrat qui se poursuit jusqu'à son terme.

     

    une petite place.jpg

     

    Quelques rappels utiles

    Afin de favoriser la mobilité dans le parc HLM, la loi no 2009- 323 du 25 mars 2009 (JO du 27) a prévu deux dérogations au droit au maintien dans les lieux en cas de sous-occupation et de dépassement des plafonds de ressources.Sous-occupation

    En cas de sous-occupation (définie par CCH, art. L. 621-2) (nombre de pièces supérieur à plus de 2 au nombre de personnes résidant effectivement), le bailleur peut proposer au locataire un nouveau logement adapté à sa situation de famille à condition que le nouveau logement ait un loyer inférieur à celui du logement d'origine (CCH, art. L. 442-3-1). Une aide à la mobilité peut également être accordée

    Dans la plupart des communes d'Île-de-France ainsi que dans toutes celles de plus de 10 000 habitants (voir L. 1er sept. 1948, art. 10-7), le locataire se verra expulser s'il refuse successivement 3 offres de relogement, 6 mois après la notification de la 3e offre. Ceci ne s'applique toutefois pas au locataire âgé de plus de 65 ans, handicapé ou ayant à sa charge une personne handicapée (un décret n° 2009-984 du 20 août 2009, JO du 22, a précisé la notion de perte d’autonomie) ou dont le logement est situé dans une ZUS.

    D'autre part, dans les zones A et B1 se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, le locataire dont les ressources, au vu des résultats de l'enquête menée par le bailleur (CCH, art. L. 441-9), sont, durant 2 ans consécutifs, au moins 2 fois supérieures aux plafonds de ressources pour l'attribution de ces logements locatifs sociaux, n'a plus droit au maintien dans les lieux à l'issue d'un délai de 3 ans à compter du 1er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête.

    Le bailleur informe le locataire sans délai en lui notifiant 6 mois avant la fin du délai de 3 ans par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier la date à laquelle les locaux loués doivent être libres de toute occupation. À l'issue de cette échéance, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués (CCH, art. L. 442-3-3). Ceci ne s'applique toutefois pas au locataire qui atteint ses 65 ans au cours de l'année qui suit les résultats de l'enquête, handicapé, qui a à sa charge une personne handicapée (un décret n° 2009-984 du 20 août 2009, JO du 22, a précisé la notion de perte d’autonomie) ou dont le logement est situé dans une ZUS.

    Si au cours des 3 ans, le locataire justifie que ses ressources sont redevenues inférieures aux plafonds de ressources pour l'attribution d'un logement HLM, il bénéficie à nouveau du droit au maintien dans les lieux (CCH, art. L. 442-3-3).

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